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タワーマンション節税の落とし穴 過度な節税目的での購入にはご用心 [相続税]

 最近、「タワーマンション節税」なるものがよく話に上がります。市場価格の高いタワーマンションは、実際の購入価格と財産評価通達による評価額との差が大きく、生まれた差額によって相続税額を低く抑えることができるのです。

 マンションの評価額は、「敷地(敷地権)の価額」と「区分所有建物の価額」の合計額で計算されます。具体的に説明すると、敷地の価額は、路線価方式又は倍率方式によって評価を行い、区分所有建物の価額については、家屋の固定資産税評価額が基礎となります。

財産評価基本通達11 評価の方式
 宅地の評価は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる方式によって行う。
(1)市街地的形態を形成する地域にある宅地 路線価方式
(2)(1)以外の宅地 倍率方式

財産評価基本通達89 家屋の評価
 家屋の価額は、その家屋の固定資産税評価額(地方税法第381条《固定資産課税台帳の登録事項》の規定により家屋課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に登録された基準年度の価格又は比準価格をいう。以下この章において同じ。)に別表1に定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 ただ、マンションは各部屋が一つの評価単位となるため、一棟の建物全体の評価額を専有面積の割合によって按分した額 が一部屋当たりの「敷地(敷地権)の価額」,「区分所有建物の価額」となります。したがって、一棟当たりの世帯数が多いタワーマンションなら、一部屋当たりの評価額が低くなる上、購入価格の高い高層階は、評価額との差が大きく開くこともあるのです。

財産評価基本通達2 共有財産
 共有財産の持分の価額は、その財産の価額をその共有者の持分に応じてあん分した価額によって評価する。

財産評価基本通達3 区分所有財産
 区分所有に係る財産の各部分の価額は、この通達の定めによって評価したその財産の価額を基とし、各部分の使用収益等の状況を勘案して計算した各部分に対応する価額によって評価する。


 国税庁は2011年から13年の確定申告のデータを基に、全国343件の20階建て以上の高層マンションの実売価格を抽出。相続税の評価額と比較したところ、平均で約3倍、最大で約7倍の格差があったそうです。

 国税庁では、タワーマンション節税について、一般的な方法による財産の評価では不適当と認められる場合に適用される「財産評価基本通達6項」を活用することで、適切な課税を行うとしています。この6項の適用により、取得価額で相続税の評価が行われた事例もあるようなので、節税目的でのタワーマンション購入は必ずしも節税につながるようではないようです。

財産評価基本通達6項 この通達の定めにより難い場合の評価
 この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は,国税庁長官の指示を受けて評価する。

相続対策としての養子縁組の活用と留意点 [相続税]

相続対策として養子縁組がよく取り上げられますが、養子縁組の特徴とその留意点について説明します。

養子縁組とは

養子縁組とは、通常、普通養子縁組といわれるもので、養子となるのは孫やひ孫である直系卑属、この配偶者、兄弟姉妹の子あるいは弟や妹が多いのではないでしょうか。養子縁組しても実親との親子関係は断絶しません。

未成年の者を養子にする場合、15歳未満の者を養子にする場合は法定代理人が必要です。法定代理人は通常実親の承諾が必要で、15歳以上の子は単独で養子になれるとされていますが、実際はいずれの場合でも家庭裁判所の許可が必要です。

ただし、自分や配偶者の子や孫を養子縁組する場合は15歳以上であれば裁判所の許可は不要です。したがって、祖父母が15歳以上の孫と養子縁組を行う場合、裁判所の許可もいりませんし、法定代理人の承諾も要りません。

養子になると縁組の日から養親の嫡出子としての身分を主とし、実の親子と同じ関係となります。民法上、養子の数は制限されておらず。何人でも養子にすることができます。

禁止されていることといえば叔父や叔母などの尊属又は年長者を養子にすることです。そのため、双子の兄や姉が、弟や妹を養子にすることも可能です。

養子縁組を行ったら、養子は養親の氏を称する必要があります。婚姻によって氏を改めたものについては婚姻による氏を名乗ることとされているので氏はかわりませんが、外孫などを養子にする場合は改正が必要です。

養子縁組するには、養子縁組届を提出する必要があります。各市町村役場に備え付けられていて、誰でも簡単に作成することができます。届出書には養子になる人、養親になる人、証人2人の署名押印が必要になります。証人は20歳以上であれば家族、知人などだれでもなれます。

養子縁組による相続税の効果

相続税には基礎控除があり、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算されます。養子縁組することで基礎控除が増えることになります。また、相続税を計算するとき、課税遺産総額を法定相続分で分けたみなした場合の各取得金額で相続税を計算します。したがって、相続人が多いほど取得価額が少なくなるので相続税も少なくなります。

また、相続人が受け取る生命保険金や退職手当には非課税枠が設けられています。それぞれ「500万円×法定相続人の数」が非課税となり、相続税を計算する際に有利になります。

養子縁組する場合に注意しなければならないことがあります。それは民法上に養子の数が認められているといっても、相続税の計算上は養子の数に制限が加えられていることです。被相続人に実子がいる場合は1人まで、被相続人に実子がいない場合は2人まで養子の数を計算に反映させることができます。

相続税が少なくなるからと言って安易に養子縁組してしまうと、相続争いが生じることもありますので、じっくり考えたうえで行うことが必要です。

親が結婚費用を負担してくれた場合に贈与税がかかる? [相続税]

平成27年度改正で、「結婚・子育て資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置」が創設されました。この制度は平成27年4月1日から平成31年3月31日までに、親や祖父母が結婚・子育て資金として一括して贈与した金額の中で、結婚関係のものについては300万円を上限に贈与税が非課税となります。

ここで、あれ?結婚式の費用って親や祖父母が負担することが結構あったのでは?と思う人も多いのではないでしょうか。この点に関しては生活や教育のために支出した費用については、贈与税の対象から除かれているようです。

相続税法 第21条の3  次に掲げる財産の価額は、贈与税の課税価格に算入しない。
一  法人からの贈与により取得した財産
二  扶養義務者相互間において生活費又は教育費に充てるためにした贈与により取得した財産のうち通常必要と認められるもの

25年度改正法附則第108条では,「結婚,出産又は教育に要する費用等の非課税財産の範囲の明確化も含め,検討すること」とあり、それを受けて25年12月に「扶養義務者から生活費又は教育費の贈与を受けた場合の贈与税に関するQ&A」が国税庁より公表されて、非課税となる扶養義務者からの贈与について、具体的な例が紹介されました。

結婚して新居で生活するために必要な家具家電製品等やその購入費用の贈与があった場合、通常必要と認められる範囲内であれば、贈与税が課税されることはありません。通常日常生活を送る上で必要と認められる範囲については、その地域や家族単位での風習、子や孫の経済状況等を勘案して判断されます。いわゆる嫁入り道具として家具等を多く贈与された場合も,その地域の風習であり、必要と判断される範囲内であれば,贈与税の課税対象とはならないようです。
結婚式や披露宴の費用を親が捻出する場合も多くありますが、結婚式や披露宴は、主役がたとえ子であっても、いわば家族単位で行う行事であり、親がその費用を負担することも実態に合っていると言え、そもそも贈与には当たらず,贈与税の課税対象となることはないようです。

小規模宅地の特例における「家なき子」とは? [相続税]

平成27年1月1日から相続税の基礎控除額が引き下げられました。これまで5,000万円に1,000万円×相続人の数だったものが3,000万円に600万円×相続人の数になりました。相続税がかかる人が増えるため,第二の基礎控除といわれる小規模宅地特例などを適用して相続税の申告をする人が増えると予想されます。

小規模宅地の特例は要件に該当すれば居住用や事業用の土地が最高80%の評価減が受けられるというもの。居住用の場合330平米まで20%で評価される。1億円の土地が2,000万円で評価されるのです。もともと生活の拠点となる居宅に課税するのはあまりよろしくないということで創設された制度だと聞いたような。

小規模宅地特例は、生計をおなじくしている親族はもちろんのこと、被相続人と同居していた者が被相続人の自宅を相続や遺贈で取得すれば対象となります。被相続人と同居していない者が取得した場合でも対象となる場合があります。それがいわゆる「家なき子」と呼ばれる人たちです。

家なき子というのは、相続人が家を所有していたとしても相続開始前3年以内にその持ち家に住んでいなければよく、相続人である子だけでなく孫などが被相続人の自宅を取得しても「家なき子」に該当することになるそうです。

家なき子は、租税特別措置法 第69条の4の3の2ロに具体的に記載してあって、「親族が相続開始前3年以内に相続税法の施行地内にあるその者又はその者の配偶者が所有する家屋に居住したことがない者」などと規定されています。つまり家を所有していたとしても相続開始前3年以内にその家に住んだことがなければ「家なき子」に該当することになります。

パターンとしてはいくつが考えられますが、例えば、相続人がたくさん家を所有していて賃貸している場合、その家に住んでいなければ要件を満たすことになります。また、被相続人の所有する不動産を相続人が借りて住んでいる場合も、相続人が家を持っているわけではないので、その家賃が有償であるか無償であるかに関係なく、「家なき子」に該当することになります。

子である相続人でなくても孫
例えば,相続人が所有する家を賃貸に供している場合,たとえ複数の家を所有していたとしても,そこに居住していない以上は要件を満たすことになる。また,よくあるケースとしては,親が所有する不動産を相続人が借りて居住していることがあるが,あくまでも相続人自身は家を所有していないことに変わりはないため,その賃貸料が無償か有償か関係なく、要件を満たすことになる。

また,ここでいう「親族」というのは、被相続人の配偶者を除く親族を指し、被相続人の子だけでなく、孫や甥なども「家なき子」の対象にはなるのですが、財産を取得した場合、相続税額の2割加算が適用されるのは頭に入れておく必要があります。(相続税法18条 )。

ただし、相続人が「家なき子」に該当するものとして小規模宅地特例の適用を受けるのは、被相続人が1人暮らしの場合に限られます。被相続人が生前,配偶者やその親族と同居していた場合、同居していた人が特例の優先者となり、「家なき子」としてはこの特例の適用を受けられないことになるので注意が必要です。
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